jueves, 17 de enero de 2008

JUICIO DE LANZAMIENTO POR ARRENDAMIENTO SIN PLAZO O COMODATO PRECARIO

Aníbal Arturo Ruiz Armijo

1.- Concepto y finalidad del desahucio

Se denomina desahucio a la notificación notarial o judicial que una de las partes en el contrato de arrendamiento[i] o comodato[ii] hace a la otra, para ponerle fin, manifestando su voluntad de no querer continuar con el contrato, cuando éste no tiene plazo de vigencia determinado por las mismas partes, por la ley, por la costumbre, por el uso o por el propio destino de la cosa arrendada.

Según dispone el art. 1446 Pr., además de servir para poner fin a un arrendamiento sin plazo, el procedimiento del desahucio también se utiliza cuando se exige la restitución de la cosa arrendada por la expiración del plazo[iii], por haberse satisfecho el objeto del arrendamiento[iv] o por la extinción del derecho del arrendador[v].

La Corte Suprema de Justicia ha opinado que las reglas del desahucio de la cosa arrendada son aplicables al comodato precario[vi]. Este criterio se fundamenta en que tanto en el Código Civil como el Código de Procedimiento Civil, que lo reglamenta, el desahucio es el medio que tiene el dueño y poseedor legítimo para llegar al lanzamiento del que ocupa su propiedad, a la cual ha entrado el ocupante mediante la voluntad y el consentimiento del que desahucia[vii].

La finalidad del desahucio es extinguir la relación de arrendamiento o de comodato, haciendo cesar sus efectos para ambas partes. Debe señalarse que, en el caso del arrendamiento, por tratarse de un contrato bilateral, oneroso, conmutativo y generalmente de tracto sucesivo, el derecho a notificar la voluntad extintiva del arrendamiento es común al arrendatario y al arrendador.

2.- Trámite del juicio de desahucio

2.1.- Notificación al desahuciado

La notificación de desahucio puede hacerse ante cualquier funcionario judicial de lo civil, lo laboral o lo penal, o ante un notario público, quien no necesita protocolizar dicha diligencia[viii].

El desahuciante dirigirá un escrito al juez o notario declarando ser dueño, usufructuario o causahabiente del inmueble en cuestión, de la existencia del contrato de arrendamiento, de las causas por las cuales se pretende poner fin a la relación contractual, y solicitando se le notifique al arrendatario (identificado por su nombre y apellidos, y generales de ley) que da por terminado el contrto de arrendamiento y que pide la restitución del inmueble bajo pena de desahucio y lanzamiento en caso de renuencia.

El juez o notario notificará al desahuciado la voluntad del desahuciante de dar por finalizada la relación arrendaticia o comodataria, y que debe restituir el inmueble en el término de cuatro días, bajo apercibimiento de lanzamiento en caso de renuencia. Si quien realiza la notificación es un notario, o si siendo un juez no es el que conocerá de la eventual oposición del desahuciado, se pasan las diligencias al juez competente[ix], lo que se indicará en la notificación.

La notificación puede hacerse personalmente o por cédula al desahuciado. Si el desahuciado no se encuentra en el lugar, o no fuera posible encontrarlo en él, y no tiene apoderado autorizado para actuar judicialmente, el desahucio se notificará a su cónyuge o parientes que vivan con ellos[x].

A falta de estos, la notificación se hará al representante de la Procuraduría Civil, y dónde no lo haya, al alcalde municipal[xi], siendo deber de estos funcionarios investigar los derechos del desahuciado, a quien representan por ministerio de la ley.

Si los referidos funcionarios encuentran que hay oposiciones que el desahuciado puede hacer al desahucio, deberán ponerlo en conocimiento del juez del proceso dentro del plazo de oposición, para que le nombre un guardador ad-litem. Si no obtienen ningún informe, también deben hacérselo saber al juez dentro del mismo plazo, siguiendo el proceso su curso legal. El incumplimiento de éste deber hace responsable al funcionario de los daños y perjuicios que llegue a sufrir el desahuciado[xii].

Sin perjuicio de lo expuesto, el desahuciado conserva la facultad de hacer uso de sus derechos en la vía que corresponda dentro del plazo de la prescripción[xiii].

2.2.- Falta de oposición del desahuciado

Si el desahuciado no deduce oposición dentro del plazo perentorio de cuatro días después de notificado del desahucio, la relación arrendaticia o comodataria se extingue, y el juez, a petición del desahuciante, dictará sentencia estimatoria, señalando la fecha en que debe el desahuciado restituir el inmueble, bajo pena de lanzamiento[xiv].

2.3.- Oposición del desahuciado

Si el desahuciado se opone al desahucio, se procede como a continuación se explica:

El desahuciado deberá, dentro del plazo fatal de cuatro días contado a partir de haber sido notificado judicial o notarialmente, plasmar en un mismo escrito todas las excepciones dilatorias, perentorias y mixtas que le asistan (es un caso de acumulación eventual). Puede también alegar el derecho legal de retención, aún si no opone excepciones.

La oposición del desahuciado constituye la demanda en éste proceso especial. El juez dictará auto ordenando dar vista por dos días al desahuciante para que alegue lo que tenga a bien sobre la oposición y a su vez oponga las excepciones que le asistan.

El art. 1433 Pr. dispone que de las excepciones del desahuciante se dé vista al desahuciado para la siguiente audiencia, y luego se abra a pruebas por tres días sobre la oposición del desahuciado. Ello contradice al art. 1431 Pr., que establece claramente que de haber hechos que probar, se abrirá a pruebas por seis días comunes a ambas partes[xv].

Este plazo probatorio ordinario de seis días no es susceptible de aumentarse extraordinariamente[xvi] (art. 1433 Pr.), pero si puede pedirse su prórroga[xvii] o su ampliación[xviii].

La prueba testifical es limitada, pues sólo pueden presentarse dos testigos por cada hecho debatido. Además, únicamente se admitará la tacha de los mismos si es posible probarla dentro del término ordinario de prueba[xix].

2.4.- Sentencias en el juicio de desahucio

Concluida la estación probatoria, sin más trámite el juez dictará fallo estimándo el desahucio o absolviendo al demandado[xx].

La sentencia será estimatoria del desahucio si:

a.- No hay oposición o reclamación del desahuciado;

b.- La oposición o reclamación del desahuciado es extemporánea;

c.- La oposición o reclamación carece de fundamento legal;

d.- La oposición o reclamación no resulta probada.

La sentencia será absolutaria del desahuciado si presentada oportumente la oposición, está tiene fundamento legal y resulta probada en el juicio.

En cualquiera de los casos, la sentencia dictada en éste tipo de juicio no causa cosa juzgada material, sino tan sólo cosa juzgada formal, pudiendo las partes ejercitar en la vía ordinaria las acciones a que tengan derecho sobre las mismas cuestiones[xxi].

3.- Ejecución de la sentencia estimatoria del desahucio

El efecto de la sentencia firme estimatoria del desahucio es la restitución de la cosa arrendada o dada en comodato, pero el procedimiento para hacerla efectiva es distinto según se trate de cosas inmuebles o de cosas muebles.

3.1.- Cuando la cosa a restituir es inmueble

Si el desahuciado es el arrendador, y éste se niega a recibir el inmueble, el arrendatario desahuciante tiene derecho de restituir simbólicamente el inmueble mediante la entrega de las llaves del mismo al juez de la causa, dejándose constancia en autos de tal entrega. Lo mismo puede hacerse cuando el arrendador o comodante desahuciante se niegue a recibir el inmueble[xxii].

Si el desahuciado es el arrendatario o comodatario, el fallo debe señalar el día preciso en que debe entregar el inmueble objeto del arriendo o comodato.

El lanzamiento es el procedimiento especial de ejecución de la sentencia estimatoria del desahucio dictada contra el arrendatario o comodatario.

Si llegado el día señalado en la sentencia, el arrendatario o comodatario desahuciado no cumple con la entrega del inmueble, a pedimento del arrendador o comodante desahuciante el juez dicta un auto ordenando el lanzamiento (no necesario, pues, pedir que se libre la ejecutoria de ley[xxiii] como en los procesos declarativos ordinarios).

Por éste procedimiento el juez, de ser necesario con auxilio de la Policía, saca del inmueble al desahuciado y pone en él al arrendador desahuciante, dejándolo en posesión efectiva[xxiv].

También puede utilizarse el procedimiento de lanzamiento cuando el fin del arriendo resulte de sentencia judicial firme dictada en un proceso ordinario, en la que se declare la nulidad o la rescisión del contrato. En éste caso, puede el actor victorioso pedir el lanzamiento o usar el procedimiento general de ejecución de sentencia, según prefiera[xxv].

3.2.- Cuando la cosa a restituirse es mueble

Cuando el desahuciado vencido no entrega la cosa mueble arrendada objeto de la acción, el desahuciante victorioso pedirá se le libre la ejecutoria de ley, y se procederá a ejecutar la sentencia conforme las reglas generales contenidas en el Título XX del Libro Primero del Código de Procedimiento Civil[xxvi].

Lo mismo procede cuando se trata de contrato de arrendamiento de servicios[xxvii], siempre y cuando no implique una relación laboral conforme la definición del Código del Trabajo[xxviii].

4.- Recursos contra las sentencias dictadas en el juicio de desahucio

La sentencia que confirma el desahucio u ordena el lanzamiento, que da lugar a la retención legal o que disponga la restitución de la cosa arrendada por haber expirado el plazo del arriendo, satisfecho su objeto, extinguido el derecho del arrendador, o declarado la nulidad o la rescisión del contrato, es apelable en ambos efectos[xxix].

La sentencia que absuelve al desahuciado o niega la restitución también es apelable en ambos efectos.

Contra lo resuelto en apelación no se concede recurso de casación, pues la Corte Suprema de Justicia ha sostenido el criterio, con base a lo dispuesto en el art. 1449 Pr., que la sentencia dictada en éste juicio especial no pasa en autoridad de cosa juzgada material, quedando a las partes expedita la vía ordinaria para hacer valer sus derechos[xxx].

Lo dicho no se aplica a las sentencias dictadas en los juicios de desahucio por comodato precario, que no dejan vía para las acciones ordinarias, y que por tanto son susceptibles de casación[xxxi].


[i] Art. 2810 C.: “Se llama arrendamiento o locación el contrato por cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o a prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado y cierto. Se llama arrendador o locador al que da la coda en arrendamiento, y locatario, arrendatario o inquilino al que la recibe”.

[ii] El comodato (o préstamo de uso) es un contrato por el cual una parte (llamada comodante) entrega a la otra (llamada comodatario), de forma gratuita, una cosa fungible, mueble o inmueble, con facultades de usarla (art. 3416 C.), y el que la recibe se obliga a devolverla despúes de haberla usado (nota al art. 3416 C.). Si no se pacta la duración del comodato (ni puede determinarse por el uso o la costumbre), o el comodatario tiene la cosa sin previo contrato y por mera tolerancia o ignorancia de su dueño entonces el comodato se denomina precario, y en ese caso puede el dueño exigir la restitución de la cosa en cualquier momento (3446 C.).

[iii] Art. 2820 C.: “El contrato de arrendamiento no puede hacerse por mayor tiempo que el diez años. El que se hiciere por un lapso mayor quedará concluído a los diez años”.

[iv] Art. 2821 C.: “Cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado, se juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar el objeto del contrato”.

[v] Art. 2945 C.: “Extinguiéndose el dercho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aun antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado”; Art. 2948 C.: “Extinguiéndose el derecho del arrendador por hechos o culpa suos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace cesión del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo”.

[vi] C. de 24 de abril de 1954, B.J. pág. 17243: “Para pedir la restitución de la cosa dada en comodato precario, puede seguirse el procedimiento de desahucio de la cosa arrendada”.

[vii] B.J. año 1923, pág. 3925.

[viii] Arts. 2958 párr. 3 C. y 1429 Pr.

[ix] La competencia territorial se determina con las reglas del art. 265 incs. 2 y 4 Pr. La competencia por razón de la cuantía se determina aplicando lo dispuesto en el art. 285 num. 7 Pr.: “La cuantía de la demanda se fijará por las reglas siguientes y en los casos a que ellas se refieren: 7° En las demandas de desahucio se estimará la cuantía de la acción por el valor de la renta durante un semestre”.

[x] Art. 1430 Pr.

[xi] Art. 1430 Pr.

[xii] Arts. 1450 y 1451 Pr.

[xiii] Art. 1449 Pr.

[xiv] Art. 1434 Pr.

[xv] Sobre esta antinomia, Ortiz Urbina expresa la siguiente opinión: “Ante tal contradicción, creemos que debe armonizarse la mente legislativa, eliminando ese término inoperante de tres días, y en presencia de la reclamación u oposición del desahuciado, y las excepciones a ella del desahuciante, se abra a pruebas por seis días comunes a las dos partes. Así el reclamante tiene oportunidad de probar su oposición, y el desahuciante sus excepciones, cumpliendo cabalmente el principio de bilateralidad de la audiencia y de la amplitud del derecho de defensa para ambas partes. Pensamos que en esta forma sana de interpretación, no se produce una diferenciación odiosa, que pondría en desahuciante en desventaja de sólo tres días de pruebas para sus excepciones, y el doble para el reclamante desahuciado”. (Derecho Procesal Civil, Tomo II. Impresiones La Universal, 1999, págs. 116-117).

[xvi] Arts. 1091 a 1095 Pr.

[xvii] Art. 164 Pr.: “serán prorrogables los términos cuya prorroga no esté expresamente prohibida por la ley. Para otorgarla será necesario: 1° Que se pida antes de vencer el término; 2° Que se alegue justa causa, a juicio del juez o tribunal, sin que sobre la apreciación que se haga de ella se dé recurso alguno”.

[xviii] Art. 1108 Pr.: “El juez señalará un término prudencial, que no podrá pasar de ocho días, para que las partes rindan la prueba que, concedida legalmente dentro del término ordinario, no se ha evacuado por alguna circunstancia. Pasado el plazo, el juez continuará la secuela de la causa”.

[xix] Art. 1432 Pr.

[xx] Art. 1434 Pr.

[xxi] Art. 1449 Pr.

[xxii] Art. 1436 Pr.

[xxiii] Arts. 438, 439 y 441 Pr.

[xxiv] Art. 1435 Pr.: “Si ratificado el desahucio, llegare el día señalado para la restitución sin que el arrendatario haya desaojado la finca arrendada, éste será lanzado de ella a su costa, previa providencia del juez, quien podrá valerse de la fuerza pública para su ejecución”.

[xxv] Art. 1447 Pr.

[xxvi] Art. 1437 Pr.

[xxvii] Art. 3075 C.: “Las obras inmateriales, o en que predominan las inteligencia sobre la mano de obra... se sujetan a las disposiciones especiales de los artículos 3043, 3063, 3069 y 3074”; Art. 3081 C.: “Los artículos precedentes se aplican a los servicios que según la ley se sujetan a las reglas de mandato, en lo que no tuvieren de contrario a ellas”; Art. 3302 C.: “Los servicios de las profesiones y carreras que suponen largos estudios, o a que está unida la facultad de representar y obligar a otra persona respecto de terceros, se sujetán a las reglas del mandato”.

[xxviii] Art. 6 C.T.: “Son trabajadores las personas naturales que... se obligan con otra persona natural o jurídica denominada empleador a una relación de trabajo consistente en prestarle mediante remuneración un servicio o ejecutar una obra material o intelectual bajo su dirección y subordinación directa o delegada”.

[xxix] Art. 1448 Pr.

[xxx] S. 10:45 a.m. de 20 de febrero de 1992, B.J. pág. 45, Cons. Único: “La sentencia dictada en un juicio de desahucio en que se demanda la restitución de un inmueble que ha sido dado en arriendo, basado en el art. 1429 Pr., se trata de una sentencia que en definitiva no resuelve la cuestión objeto del litigio, dado que la ley misma, en el art. 1449 Pr., deja abierta a las partes la oportunidad para poner en ejecución acciones pertinentes sobre la misma causa...; por lo que la de autos no se trata de una sentencia definitiva y no queda más que declarar la improcedencia del recurso (arts. 2078 inco. 1, 2081, 2002 y 2099 Pr. B.J. año 1984 p. 59)”.

[xxxi] S. 11:00 a.m. de 14 de mayo de 1992, B.J. pág. 86, Cons. Único: “La sentencia en el juicio de comodato precario que declara con lugar la acción demandada o la rechaza es una resolución que le pone fin al juicio y por consiguiente es definitiva”.

12 comentarios:

Anónimo dijo...

Dr una pregunta: Que sucede en el caso que el comodante haya prometido vender el inmueble a una sociedad anonima, que a la vez cede los derechos posesorios del inmueble a un terecro, quien es al que se demanda?

La promesa de venta del anterior dueño no se ha hecho efectiva por que la sociedad no la ha exigido

Aníbal A. Ruiz Armijo dijo...

El contrato de promesa de venta no es una venta. El contrato de promesa de venta únicamente engendra un derecho de crédito (derecho personal) a favor del promisario: el de exigir que se haga efectiva la venta a su favor.

Es decir, en el caso que usted expone, la sociedad anónima no ha adquirido ni el dominio ni ningún otro derecho real sobre el inmueble, y tampoco un "derecho de posesión"; por lo tanto no ha podido válidamente ceder a un tercero un derecho del que no es titular.

El contrato de cesión entre la sociedad y el tercero no puede afectar al legítimo dueño, quien conserva su derecho de recobrar la posesión material, pues si el tercero está en posesión del inmueble, es en carácter de mero tenedor precario, art. 3446 párr. 2º C. (ni siquiera es comodatario precario, pues para eso tendría que existir un contrato de comodato entre el dueño del inmueble y él).

En todo caso, lo que debió ceder la sociedad anónima al tercero es su derecho como promisario, para que luego éste exigiera al promitente el cumplimiento de la promesa, y una vez realizada la venta, si el vendedor no entregara voluntariamente la posesión, demandar en la vía singular de inmisión en la posesión.

Emperador Araña dijo...

desde el bufete de la UCA le mando muchas gracias por compartir conocimientos tan ilustrativos y practicos. Alexei Huper

santysua dijo...

Dr. Anibal Ruiz le tengo una pregunta: ¿Que sucede cuando la notificacion al desahuciado lo hace un notario, obrando de mala fe, no hace como en derecho y profesionalmente corresponde notificar al supuesto desahuciado, aunque el notario diga que si lo hizo y que el desahuciado excuso de firmar, dejando en indefension al mismo, por cuanto este se da cuenta hasta que le llega la notificacion judicial de la sentencia ejecutoria del lanzamiento?.
Atte.
santysua
León Nicaragua

Anónimo dijo...

Hola Dr. En un juicio de comodato precario por la via especial del desahucio. El demandante tiene una Escritura y el Demandado tiene otra. Que se tiene que hacer para solucionar la litis ???

Anónimo dijo...

Dr. Ruiz. Mi consulta consiste en la Siguiente: En un Juicio de Comodato Precario por la Via Especial del Desahucio, el demandado se opuso y acompaño una Escritura que esta a nombre de una tercera persona. El Demandado esta en posesion por acordarlo asi con esa tercera persona. Que se puede hacer para que den con lugar al comodato o no prospera la accion ???

Le agradezco me evacue mi Consulta.
Cuidese y que Dios le bendiga.

Consultas dijo...

Hola buenas tardes Doctor, quisiera consultarle sobre el siguiente caso, es un juicio de lanzamiento por comodato precario, en donde el desauciado alegó el Derecho Legal de Retención, por lo que el Juz mandó a abrir a pruebas por seis días, el desauciante presenta escrito pidiendo prorroga del termino probatorio fuera del termino de pruebas e igual presenta pruebas el Juez las admite, el desauciado pide nulidad de dicho auto porque altera el procedimiento por cuanto la ampliación y/o término de pruebas se tienen que pedir dentro del término, pero el Juez hace caso omiso y acepta las pruebas, que debo hacer ahora???

Aníbal A. Ruiz Armijo dijo...

En este caso, al apelar de la sentencia definitiva debe repetirse la impugnación de los medios de prueba presentados.

Anónimo dijo...

Estimado Dr, he leído su excelente comentario a la figura del desahucio, sin embargo por experiencia en el ejercicio profesional, me permito disentir de su criterio respecto a la aplicación de los Artos 1431 y 1433 Pr.
ya que a mi parecer estos artículos no se contradicen, antes bien lo que sucede es que señala dos situaciones distintas, en un primer orden si el desahuciado se opone, se aplica lo previsto en el Arto 1431, es decir dos dias de traslado y seis dias de pruebas, sin embargo si en el momento del traslado el desahuciante opone excepciones se resoolverán conforme al Art. 1433 Pr, de lo que se colige que el desahuciante es quien tiene el derecho de oponer excepciones a la oposición, la que como usted bien ha dicho constituye la verdadera demanda pues al inicio lo único que existe es la solicitud del desahuciante de poner fin a la relación de comodato o de arriendo, o bien al comodato precario.

Anónimo dijo...

Buenas Tardes Dr. Mi nombre es Cristina. Hay un ploblema con la finca de mis abuelitos, ellos tuvieron que irse de alli por el mal estado de salud de mi abuela, dejando la finca en manos de un amigo quien se comprometio a cuidarla, por lo que mis abuelos lo dejaron usar la tierra. mi abuelita murio y mi abuelo quiere recuperar la finca pero el supuesto amigo no la quiere entregar y esta pidiendo una indemnizacion por daños y perjuicios, que podemos hacer??? Gracias

Anónimo dijo...

Estimado Dr. Ruiz, le saluda Lester Espinoza, deseo hacerle una consulta: ¿qué prevalece? ¿Comodato precario por la via especial de desahucio o prescripción treintenal? Es el caso de una señora con más de cuarenta años de poseer una propiedad en Managua y la dueña la demanda por comodato precario por la via especial de desahucio, la señora que ocupa el terreno alega prescripción treintenal o extraordinaria, ¿qué prevalece ante las leyes? Saludos!

Aníbal A. Ruiz Armijo dijo...

Hola Léster.

Se trata de dos situaciones diferentes que se ventilan en vías distintas. La sentencia que mantiene el desahucio no causa estado (no adquiere carácter de cosa juzgada material), por lo que en la vía ordinaria puede discutirse posteriormente la cuestión del dominio.